Estimación de precios hedónicos en viviendas usadas en Bogotá, usando modelos espaciales de efectos mixtos

Abstract

El mercado inmobiliario de vivienda es fundamental en la economía. Por un lado, éste tiene un impacto en el sector de la construcción, el cual es uno de los mayores generadores de empleo del país, mientras que, por otro lado, está su impacto en la vida de una persona y su grupo familiar. Por esto, el propósito de este trabajo fue predecir el precio de venta inicial deseado por el vendedor, buscando entender cómo se valoran las características físicas de los inmuebles, siguiendo la teoría de precios hedónicos, con una muestra final de 7850 observaciones recolectadas mediante el uso de web scraping aplicado en portales especializados en la venta de inmuebles. Dado el factor espacial asociado a este problema (el precio de una vivienda es influenciado por las demás viviendas cercanas), se estimaron diferentes modelos bajo la teoría de la estadística espacial para seleccionar el que mejor se ajusta a los datos recolectados. Se seleccionó el modelo de efectos mixtos espaciales, puesto que fue el de mejor desempeño en las medidas del criterio de información de bayesiano (BIC, por sus siglas en inglés), error cuadrático medio (ECM) y tiempo de cómputo. Se resalta que, mediante el modelo de efectos mixtos espaciales, se encontró que el rango de dependencia espacial del valor de una vivienda, es de cerca de 924 metros, siendo significativo al igual que el parámetro de varianza asociado al efecto aleatorio del intercepto. También se observó que, si la vivienda es una casa, tiene una mayor valoración inicial en el precio de venta deseado (aproximadamente un 5 % más alto que los apartamentos, con un valor-p menor al 0.05). Igualmente, los estratos cuatro, cinco y seis tienen precios más elevados (19 %, 23 % y 30 %, respectivamente, todos con valor-p menor al 0.05) con respecto a los estratos uno, dos y tres. Finalmente, los hallazgos encontrados mediante el modelo de efectos espaciales mixtos reflejan que existen efectos no incluidos en el modelo (ya sea por dificultad para medir estos, para hallar información al respecto o por errores en las mediciones de las variables), que pueden afectar de una u otra manera la valorización de una vivienda, por lo que deben ser tomados en cuenta de alguna forma. (Texto tomado de la fuente).

The housing real state market is fundamental in economy. This has an impact in the construction sector which is one of the largest generators of employment in our country and in the life of a person and a family group. For this reason, the main purpose of this work is to make predictions on the initial sale price desired by seller, looking for to understand how people value physical features in estate, following hedonic pricing theory. To get it, sample of 7850 observations were recolleted using web scrapping in websites focused in saling real estate. Given the spatial factor associated with this problem (the pricing of one housing is influenced by neighborhood estates), several models were estimated under spatial statistic theory, in order to select the model which fitted the best to the collected data. The mixed effects spatial model was selected because it had the best performance under bayesian information criterion (BIC), mean squared error (MSE) and computing time. Additionally, using the mixed effects spatial model, the spatial dependence range is about 924 meters, Being significant like the variance parameter related with random effect of intercept. As well, if the real estate is a house, the desidered pricing sale is greater (around 5 % greater than apartments, with a p-value less than 0.05). In the same way, the socioeconomic strata fourth, fifth and sixth have greater pricing (19 %, 23 % y 30 % respectively, all with p-value less than 0.05 ) than socioeconomic strata first, second and third. The findings found through the spatial model of mixed effects reflect the existence of effects not included in the model (either due to the difficulty to measure them or to find information about), which can affect in one or another way the value of a housing, so they must be taken into account in some way. Finally, it is confirmed that greater strata, also, the initial pricing sale will be greater; houses have greater value than apartments, this is possibly caused by the general vision that people have about socioeconomic strata and about the space of the houses.